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嫩草草草

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相比于美国、欧洲等土地私有化,中国内地与香港的土地政策较为类似,上世纪80年代,内地改革开放,在土地政策方面引入了香港经验,效仿了土地租批和限制土地供给制度。在内地房地产发展的历程中,整个发展轨迹乃至许多关键词能看到香港模式的影子。从25年前“中国土地第一拍”在深圳落槌,到之后的制度(包括土地出让制度、预售制度、按揭制度等)、产品(包括外观、层高、园林、会所等),甚至营销模式、物业管理,内地如今这一整套房地产运作规则都是在学习香港基础上发展而来。在改革开放之初,中国实行土地公有制,即城市土地国家所有、农村土地集体所有,由于宪法规定土地不允许买卖交易,中国制定了土地所有权与使用权分离的政策,对土地使用权实行出让、转让,实行国有土地有偿使用制度,并率先在深圳、广东、上海等试点,随后在全国推广,形成了中国土地财政制度。中国土地出让先是以协议出让为主,但由于不透明容易产生腐败。2002年以来规定经营性土地出让的方式必须采取招拍挂,这些方式看似公开透明,但却不断推高地价、产生地王,助推了房价持续上涨。有观点认为,香港的土地财政与限制土地供给,是导致房价高涨、伤害民众福利和实体经济的坏例子,内地错把香港的教训当经验引进。

但是,2000-2016年间尤其2014-2016年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。金融属性的驱动力主要是货币超发和低利率。根据货币数量方程MV=PQ,货币供应增速持续超过名义GDP增速(生产活动所需要的资金融通),将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性,是吸纳超发货币最重要的资产池。2000-2016年,M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.1%、13.3%、11%,平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.1个百分点。M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份,比如2009、2012、2015。因此,过去几十年房价持续上涨,一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释(居住需求,商品属性),另一部分可以用货币超发和土地供给垄断解释(投机需求,金融属性),这两大因素共同造就了过去二十年中国一线房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度(M2-GDP)超过美国、日本等主要经济体,叠加一二线热点城市土地供给不足,造就了中国房价涨幅冠全球。2015-2016年房价大涨相当大程度上是货币现象,即低利率和货币超发。不断降息提高了居民支付能力。自2014年“930”新政和“1121”降息以来,房价启动新一轮上涨。2015年“330”新政和下半年两次双降,房价启动bao zhang模式。货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点,货币超发程度在过去十多年仅次于2009年,也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。

对于节前贵州茅台终端价格的下降,中银国际白酒分析师汤玮亮表示,茅台前期缺货价格涨幅过大,近期出货量加大,价格正常回落,并非需求异常。根据中银国际各地的草根调研,茅台最新一批价在2450-2500元之间,与月初高点相比回落了100-200元。

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